İcra ve İflas Kanunu’nun 276. maddesi, taşınmaz tahliyesi sırasında borçlu dışında taşınmazda bulunan ve işgalde haklı olduğunu belgeleyen üçüncü şahısların haklarını korumaya yönelik istisnai bir düzenlemeyi içerir. Düzenlemenin temel amacı, borçlu olmayan kişilerin fiili ve hukuki durumlarının korunması, tahliye işlemlerinin keyfî şekilde yapılmasının önlenmesi ve tahliyesi talep edilen işlemle ilgisi olmayan kişilerin mağdur edilmemesidir. Ne var ki uygulamada, özellikle kiracı şirketin yetkililerinin tahliye mahallinde başka bir şirket adına bulunduklarını ileri sürerek İİK m.276’ya dayanması sık rastlanan bir durum olup, bu yolla tahliyeyi geciktirme veya etkisiz kılma girişimleri söz konusudur. Bu makalede, kiracı şirket yetkilisinin kendisine ait ya da kontrolündeki başka bir tüzel kişi adına hareket ederek İİK m. 276’ya dayanmasının hukuki olarak neden kabul edilemeyeceği; üçüncü kişi kavramı, organik bağ ilkesi ve hakkın kötüye kullanılması bağlamında ele alınmıştır.

I. Giriş

Taşınmaz tahliyesi icra hukuku açısından son derece hassas bir uygulama alanıdır. Hâkimiyet hakkı ile hukuki güvenlik doğrudan etkilendiği için kanun koyucu, tahliye sırasında borçlu ile ilgisi olmayan kişilerin haklarını korumak üzere İİK m. 276’da özel bir düzenleme öngörmüştür. Bu maddeye göre, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişi bulunur ve işgalde haklı olduğunu resmi belgeyle ispat edemezse derhal tahliye gerçekleşir; ancak söz konusu kişi elinde resmi bir belge olmasa bile uzun zamandır orada bulundurduğunu beyan edip bunun tevsiki hâlinde tahliye işlemi geçici olarak mahkemeye intikal ettirilir.

Buna karşın uygulamada bazı kimseler (çoğunlukla kiracı şirket yetkilileri) bu düzenlemeyi suiistimal ederek tahliye işlemini engellemeye çalışmaktadır. Örneğin, kiracı şirket adına sözleşme imzalamış kişi tahliye sırasında başka bir tüzel kişiyi ileri sürmekte; böylece gerçek amacın süreci uzatmak olduğu sonucunu doğurmaktadır. Oysa 276. madde koruması yalnızca gerçek ve bağımsız üçüncü kişiler için öngörülmüş bir istisnadır. Bu makalede, alt kiracı örneğinden hareketle bu tür iddiaların neden İİK m.276 kapsamında değerlendirilemeyeceği gösterilecektir.

II. İİK m. 276’nın Amacı ve Hukuki Niteliği

İİK m. 276’nın hükmünde (değişik şekliyle) özetle şunlar yazılıdır: “Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Şu kadar ki, bu şahıs… devri önce beri orayı işgal ettiğini beyan eder ve bu beyanı icra müdürü mahallinde araştırırsa, tahliye üç gün süreyle ertelenip işlem icra mahkemesine bildirilir. İcra mahkemesi tarafları dinleyerek tahliyeye karar verir veya yedi gün içinde genel mahkemeye başvurmalarını emreder”. Ayrıca aynı maddenin 4. fıkrasında, borçlu ile iktisaden yakından bağlı olan (eş, hısımlar, iş ortakları, borçluya bağlı çalışanlar vb.) kişiler üçüncü şahıs sayılmazlar.

Bu düzenlemenin temel amacı üç ana noktada toplanabilir:

• Borçlu olmayan kişilerin korunması: Tahliye mahallinde bulunan ve borçlu ile
• ilişkilendirilemeyecek kişilerin, hakkının somutlaştırılmış resmi bir belgesi varsa, tahliyeden
• olumsuz etkilenmemesini sağlamak (örneğin taşınmazda intifa hakkı veya mülkiyetinin
• bulunması durumunda bu belgenin dikkate alınması).
• Keyfî tahliyenin önlenmesi: İcra müdürünün, karşılaştığı bu kişilerle ilgili olarak kanundaki
• usule uymasını temin etmek; elinde belge bulunmayanların tahliyesini hemen gerçekleştirmek,
• belge gösterenlerin durumunu ise icra mahkemesine intikal ettirerek usule uygun işlem
• yapılmasını garanti etmek.
• Masumların mağduriyetinin önlenmesi: Tahliye edilmesi istenen işlemle hiçbir bağlantısı
• olmayan (örneğin, asıl borçluya kiracı olmayan kişiler) tarafların haksız yere mağdur
• edilmemesidir.

Bunlar hukukun genel ilkeleriyle uyumlu bir düzenlemedir; zira kanun, tahliye sırasında sahte veya ilgisiz kişiler nedeniyle icra kararlarının keyfî uygulanmasını engellemek istemiştir. Bununla birlikte, koruma alanı gerçek üçüncü kişiler ile sınırlıdır. Bir başkasının eşyasına dayanarak veya başka bir tüzel kişi tarafından sahte vekaletname göstererek elde edilen hak iddiaları, kanunun amacına uygun düşmeyen kullanımlardır.

III. İcra Hukukunda “Üçüncü Kişi” Kavramı

İİK m. 276’daki “üçüncü kişi” kavramı, görünürde değil özünde değerlendirilir. Somut olarak; 276 hükmünden yararlanabilecek kişi, takip borçlusu olmayan, takip konusu borçla borçlu ile hukuki/fiili bütünlük içerisinde bulunmayan ve kendi adına bağımsız bir hak iddiası ileri sürebilen kimse olmalıdır. Başka bir tüzel kişi adına sözleşme imzalayan bir kişi bile, mesela o belgenin gerçeği yansıtmaması hâlinde üçüncü kişi sıfatını kazanamaz. Örneğin, bir taşınmazla ilgili tahliye kararı sadece kira sözleşmesinde adı geçen borçlu şirkete karşı alınmıştır; dolayısıyla bu şirketin yetkilisi dışında orada görünenler, kendi adlarına geçerli hak ileri sürebiliyor olmaları gerekir.

İcra uygulamasında ve Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, alt kiracı gibi durumlar “üçüncü kişi” kapsamına girmez. Esas kiracıya tebaan taşınmazda bulunan alt kiracının, tahliye söz konusu olduğunda İİK m. 276’dan faydalanması mümkün değildir. Nitekim, bir Yargıtay kararında alt kiracıların “asıl kiracının kira ilişkisi sona ererse alt kiracının da kiracılığının sona ereceği” gerekçesiyle m.276/son (4) kapsamında üçüncü kişi sayılamayacağı belirtilmiştir.

Diğer yandan, 276. maddedeki usule uygun itiraz veya beyanın, ancak kendine ait bir hak dayanağı gösterildiğinde anlamlı olacağı açıktır. Yani üçüncü kişinin, taşınmazda hak sahibi olduğunu kanıtlayacak resmi bir vesika sunamaması hâlinde derhal tahliye gerçekleştirilir. Dolayısıyla kiracı şirket yetkilisinin, taşınmazın fiili kullanımıyla herhangi bir bağı olmayan başka bir şirketin varlığını iddia ederek “resmi vesika” göstermesi, hukuken geçerli bir savunma sayılmaz. Aksine, 12. Hukuk Dairesi kararında da vurgulandığı gibi, “takip borçlusu şirket dışında ayrı bir tüzel kişiliğe haiz üçüncü kişinin yaptığı itiraz borçlu yönünden hukuki sonuç doğurmaz”. Bu itibarla, yalnızca gerçekten taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerin (örneğin tapu sahibi veya noterden onaylı kira sözleşmesi sahibi kişilerin) gösterecekleri belgelere dayanılarak m. 276’dan istifade edilebilir. Sadece tüzel kişilik bakımından farklı olmak, üçüncü kişi sıfatı için yeterli değildir.

IV. Kiracı Şirket Yetkilisinin Başka Şirket Adına İddiasının Değerlendirilmesi

Taşınmazın tahliyesine ilişkin icra takibi, tarafı sözleşmede açıkça belirlenmiş olan kira ilişkisine dayanır. Yani hangi tüzel kişi ile kira sözleşmesi akdedilmişse, tahliye kararı da o tüzel kişiye yöneltilmiştir. Şayet icra müdürü, tahliye sırasında taşınmazda şirket yetkilisi görürse, öncelikle hangi şirket adına hareket ettiğini ve o şirkete ait geçerli bir hak iddiasını araştırır. Burada şu kriterler belirleyicidir:

• Fiili kullanımı kimin sağladığı: Taşınmazı fiilen kim kullanıyor veya koruyor? Gerçekten
• kullanıcının, iddia ettiği şirket adına bir kira sözleşmesi veya başka bir hak ilişkisinin bulunup
• bulunmadığı araştırılmalıdır.
• Kira ilişkisinin tarafları: İlk takip talebi ve tahliye kararı kimin aleyhine düzenlenmişti?
• Hukuki yarar bu şirkete mi bağlanmıştı? Eğer asıl takip “A şirketi” aleyhine başlatılmış ise,
• muhtemel “B şirketi” ileri sürülmüş olsa bile A şirketinin borçlu olduğu kabul edilir.
• Tahliye kararının muhatabı: Resmi tahliye kararı kime bildirilmiş ve hangi borçlu için
• alınmıştır? Kararın muhatabını sonradan başka bir tüzel kişiye kaydırmak usul bakımından
• mümkün değildir.

Bu çerçevede, kiracı yetkilisinin başka şirket adına olduğunu ileri sürmesi, aslında tahliye kararının muhatabını değiştirmeye değil, tahliyeyi fiilen engellemeye yönelik bir savunmadır. Yargıtay kararları, ayrı bir tüzel kişiliğe ait iddianın borçluya etkisiz olduğunu net şekilde göstermiştir. Benzer şekilde, önceki bölümde belirtildiği üzere alt kiracı konumunda bulunanların bile 276/4 gereğince korunamayacağı göz önüne alınırsa, şirket yetkilisinin kendisini başka bir tüzel kişiye bağlı göstermesi de durumu değiştirmez. Somut olarak; kira sözleşmesi “X Ltd. Şti.” ile yapılmışsa, yalnızca X Ltd. Şti. muhataptır. Yetkilinin “O şirketin avukatı/yetkilisi” olduğu iddiası, üçüncü kişi tanımına uymayan, tahliyeyi ertelemeye dönük bir hiledir. Gerçekten O şirketine ait resmi kira sözleşmesi veya mülkiyet belgesi ibraz edilemediği sürece bu tür iddiaların geçerliliği yoktur.

V. Organik Bağ ve Tüzel Kişilik Perdesinin Kaldırılması

Tüzel kişiler arası ilişkilerde organik bağ kavramı, ekonomik ve fiili bakımdan birbirine bağlı görünmeyen şirketler arasında örtülü bir bütünlük arar. Örneğin aynı kişi ya da grubun kontrolündeki şirketlerin;

• Ortak yöneticilerle veya ortaklık yapısıyla birbirine benzemesi, aynı veya yakın adresleri
• paylaşması, faaliyet alanlarının veya ticari akışlarının müşterek olması,
• Şirketler arasında geçici veya muvazaalı işlemlerle birbirine kağıt üzerinde ayrıymış gibi
• görünen bir alışveriş/yoksunlaştırma kurulması,
• Ortada somut bir alım-satım veya hizmet ilişkisinin olmamasına rağmen bir borcu kapatmak
• için iki şirketi çapraz olarak birbirine yükümlendiren tek taraflı işlemler,

gibi durumlar organik bağın göstergeleri sayılır. Bu hâllerde hukuken ayrı sayılan şirketlerin ekonomik gerçekliği tek bir bütünseldir ve üçüncü kişilere karşı borçların takip edilmesi (takas veya mahsup iddiası gibi) gündeme gelir. Ancak organik bağın hukuki sonucu, her zaman otomatik olarak tüzel kişilik perdesini kaldırıp “birleşik müteselsil borçlu” tayini değildir. Yargıtay’a göre organik bağın varlığı, TMK m.2’de öngörülen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile birleşir. Başka bir deyişle, şirketler arasında organik bağ tespit edilse bile; alacaklıdan mal kaçırma veya onu zarara uğratma kastıyla yapıldığının somut delillerle ispatlanması gerekir. Ancak bu koşullar sağlandığında, bir şirketin borcunun diğerine yansıtılması mümkün olur.

Bu çerçevede, kiracı şirket yetkilisinin kontrolündeki diğer şirketin üçüncü kişi olarak kabul edilmesi, organik bağ yoluyla bile haklı gösterilemez. Çünkü bu durum tüzel kişilik perdesinin kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Örneğin borçlu şirketlerle tamamen aynı adresi, çalışanları ve ticari geçmişi paylaşan başka bir şirketin sadece tasfiyesi sonrasında ismi değiştirildiği ortaya çıkarsa, gerçek ekonomik faili aramak için perde aralanabilir. Nitekim organik bağ saptansa bile, tek başına şirketler arasındaki adres, ortak veya temsilcilerin ortaklığı yetmez; bu ilişkinin alacaklıların zararına yapılmış kötüniyetli bir müdahale olduğu da gösterilmelidir. Somut olayda şirket yetkilisinin kullandığı bu “başka şirket” iddiası, inandırıcı hiçbir hukukî altyapı taşımamış; aksine boş tahliye taahhütnamesi düzenlenmiş bir işletme söz konusu olduğu anlaşılmaktadır. Böylece görülen o ki, mevcut ilişkilerde anılan şirketler arasında ne alım-satım ne de mali hukuki bir bütünlük vardır; dolayısıyla organik bağ veya perde kaldırma yoluyla bile ileri sürülen iddia desteklenemez.

VI. Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı Çerçevesinde Değerlendirme

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, “Herkes, haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” hükmünü içerir. Bu genel ilke, özel hukukun her alanında olduğu gibi icra hukukunda da geçerlidir. Tahliye kararının icrasını engellemek amacıyla herhangi bir somut hakka dayanmayan iddialarda bulunmak, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Örneğin aynı kişi tarafından yönetilen iki şirketten birinin, hiç alakasız bir borcu gerekçesiyle diğerini tahliye savunmasına katması, açıkça bu ilkeye aykırıdır. Gerçek bir mülkiyet veya zilyetlik ilişkisi bulunmayan şartlarda üçüncü kişi sıfatı ileri sürmek, tahliye talebine karşı dürüstlük kuralına uygun olmayan bir davranış olarak değerlendirilir.

Bu tür iddiaların İİK m. 276 kapsamında korunması, mahkemede kesinleşmiş tahliye kararını işlemez hale getirebilir ve icra hukukunun etkinliğini zayıflatır. Nitekim Yargıtay, benzer durumlarda “bir hakkın dürüstlük kurallarına aykırı kullanılması suretiyle başkasına zarar verilmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır” esası uyarınca hareket etmiş; bu yüzden üçüncü kişi iddialarını tek başına ikna edici bulmamıştır. Sonuçta, tahliye sürecinde asıl borçlu şirketin yerine geçmeye yönelik oynamalar, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamına girer ve korunamaz.

VII. Sonuç

Sonuç olarak, İİK m. 276 kapsamındaki üçüncü kişi koruması yalnızca gerçek ve bağımsız üçüncü kişiler için öngörülmüş istisnai bir güvencedir. Kiracı şirketin yetkilisinin tahliye mahallinde kendisini başka bir tüzel kişiye nispet etmesi, bu koşulları sağlamadığı sürece hukuken hiçbir sonuç doğurmaz. Böyle bir iddia;

• Üçüncü kişi sıfatı kazandırmaz,
• Tahliyenin durdurulmasına yol açmaz,
• Aksine icra hukuku uygulamasında usule aykırılığa ve alacaklı lehine alınmış kesinleşmiş kararlara müdahale teşkil eder.

Bu nedenle somut olayda bahsi geçen şirket yetkilisinin İİK m. 276 anlamında üçüncü kişi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay kararları da alt kiracı örneğinde gördüğümüz gibi, gerçek anlamda borçlu dışı olmayan kişilere üçüncü kişi koruması tanınamayacağını açıkça belirtmektedir. Aksi görüşte karar verilecek olursa tahliye taahhütnamesi gibi tasarrufların da etkisiz hâle gelmesi tehlikesi doğacak; icra hukuku sistematiği zedelenecektir. Bu sebeple, icra mahkemelerinin somut olayı bu ilkeler ışığında çözmesi gerekmektedir.

Çalışmalarımızda faydalı olması dileğiyle.